Hierzu beigetragen hat u. a. auch ein starkes zweites Quartal (222.000 m²), in dem mit den zwei Deals von Lidl in Werder (32.700 m²) und in Potsdam (26.200 m²) sowie den Abschlüssen von Picnic in Ludwigsfelde (31.700 m²) und Schnellecke Logistik in Rangsdorf (30.800 m²) eine Vielzahl weiterer Großverträge registriert werden konnte. „Im Zuge des sehr dynamischen Marktgeschehens bei knappem Angebot und steigenden Baukosten ziehen auch die Spitzen- und Durchschnittsmieten mit jeweils 7,50 und 6,50 €/m² weiter an“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.  

Industrie, Handel und Logistik jeweils mit Bestmarken

Blendet man die Umsatzanteile aus, die durch die Tesla Gigafactory maßgeblich bestimmt wurden, so erzielten Industrie, Handel und Logistiker, die drei wichtigsten Säulen des Logistikmarktes, allesamt überdurchschnittliche Flächenumsätze. So kommen die Industrierunternehmen insgesamt auf 366.000 m² (Ø: 67.000 m²), während Handelsunternehmen 212.000 m² (Ø: 110.000 m²) generierten und auch die Logistiker mit 110.000 m² (Ø: 56.000 m²) deutlich überdurchschnittlich abschnitten. Hohe Nachfrageimpulse waren hierbei aus der Food-Branche zu beobachten, wie die Beispiele Lidl oder auch Picnic unter Beweis stellten. Die Größenklassen wurden maßgeblich durch Großverträge über 20.000 m² bestimmt (anteilig knapp 72 %), die mit sieben Deals ebenfalls eine neue Bestmarke setzten.

Auch in peripheren Lagen verknappt sich das Angebot

Der Berliner Logistikmarkt schließt das erste Halbjahr mit einer Ausnahmebilanz ab, die neben der Tesla Gigafactory im zweiten Quartal durch eine Vielzahl weiterer Großabschlüsse auf ein außergewöhnliches hohes Niveau getrieben wurde. Bei aller Euphorie bleibt angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten allerdings abzuwarten, wie sich die Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte entwickelt.  

„Auf der Angebotsseite konnte der Engpass im Kerngebiet bislang durch attraktive Teillagen in der Peripherie kompensiert werden. Da sich aber auch hier nur punktuell eine Ausweitung des Flächenangebotes abzeichnet, verknappt sich das Angebot im gesamten Marktgebiet zunehmend. Vor diesem Hintergrund ist auch bei den weiter steigenden Mieten aktuell noch kein Ende in Sicht“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/mit-oder-ohne-tesla-absoluter-rekordwert-auf-dem-berliner-logistikmarkt

„Wie außergewöhnlich das Resultat ausfällt, zeigt sich aber vor allem daran, dass sogar die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2018 noch einmal um 22 % getoppt werden konnte. Um ein derartiges Ergebnis zu erzielen, müssen viele Dinge zusammenkommen, die nachfragewirksam werden. Hierzu gehören der weiter boomende E-Commerce, genauso wie die Neuorganisation von Lieferketten aufgrund der Engpässe mit Vorprodukten oder auch Umstrukturierungsprozesse in der Industrie, wie beispielsweise die E-Mobilität. Geholfen hat auch eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten, durch die der Angebotsengpass etwas aufgelockert wurde, auch wenn in den meisten Regionen weiterhin zu wenig Flächen vorhanden sind“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Umsatzplus in allen wichtigen Märkten

Wie breit die Zunahme der Nachfrage aufgestellt ist, wird daran deutlich, dass alle großen Logistik-Hubs ihre Umsätze steigern konnten. Der Flächenumsatz von 3,76 Mio. € entspricht einer Zunahme um 56 %. Auch dies stellt ein neues Allzeithoch dar; noch nie zuvor wurde die 3-Mio.-m²-Marke übersprungen. Insgesamt stellen vier Märkte (Berlin, Frankfurt, Köln, Leipzig) neue Bestmarken auf. An die Spitze gesetzt hat sich Frankfurt, wo der Vorjahreswert mehr als verdoppelt wurde (875.000 m²; +108 %). Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (641.000 m²; +31 %), Berlin (609.000 m² (+41 %) und Leipzig (505.000 m²; +50 %). Den stärksten Anstieg weist Düsseldorf mit 303.000 m² (+109 %) auf. Aber auch in München (347.000 m²; +46 %), Köln (334.000 m²; +55 %) und Stuttgart (148.000 m²; +7 %) legte der Umsatz spürbar zu.

Auch außerhalb der großen Logistik-Hubs sind sehr hohe Umsätze zu beobachten. Insgesamt wurden hier knapp 5,3 Mio. m² Logistikflächen umgesetzt, was einem Plus von 20 % entspricht und erwartungsgemäß einen neuen Rekord darstellt. Relativ bescheiden mutet die Umsatzsteigerung von 2 % im Ruhrgebiet an. Verantwortlich hierfür ist das hervorragende Vorjahresergebnis. Trotzdem wurde damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erreicht. Auch die 12 Logistikregionen, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen regelmäßig analysiert, konnten beim Umsatz um gut 22 % auf über 1,6 Mio. m² zulegen.

Die Angebotssituation bleibt in vielen Logistikregionen weiterhin angespannt. Zwar wurde durch die im Laufe des Jahres stärkere Neubautätigkeit das Angebot kurzfristig etwas ausgeweitet, aber durch die hohe Nachfrage hat sich an der grundsätzlichen Angebots-und-Nachfrage-Relation nichts geändert. Es konnte aber zumindest so viel neues Produkt geschaffen werden, dass der Neubauanteil am Gesamtergebnis mit knapp 65 % auf dem langfristigen Niveau liegt, und das trotz eines deutlich gestiegenen Umsatzes. Anders stellt sich die Situation bei Eigennutzern dar. Ihr Anteil erreicht mit rund 26 % den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Steigende Baukosten und Grundstückspreise in Verbindung mit einem sehr geringen Grundstücksangebot in Gewerbegebieten erschweren ihnen oft die Umsetzung ihrer Planungen. Gleichzeitig sind die tendenziell zunehmenden Brownfield-Standorte für Eigennutzer häufig sowohl zu teuer als auch zu komplex in der Aufbereitung. 

Logistikdienstleister und Handel sehr stark

Erfreulich ist, dass alle wichtigen Branchengruppen zu dem hervorragenden Ergebnis umfangreich beigetragen haben. Den größten Umsatzbeitrag leisten mit 39 % die Logistikdienstleister, die mit 3,5 Mio. m² absolut betrachtet einen neuen Rekord aufstellen und erstmalig die 3-Mio.-m²-Schwelle überspringen. Vergleichbar stellt sich die Situation bei den Handelsunternehmen dar, die mit etwa 36 % nur knapp geschlagen auf Platz zwei landen. Auch sie absorbieren mit 3,24 Mio. m² so viel Flächen wie nie zuvor innerhalb eines Jahres und knacken ebenfalls zum ersten Mal die Marke von 3 Mio. m². Vervollständigt wird das Führungstrio von den Produktionsunternehmen, die auf fast 20 % kommen und damit relativ betrachtet unter ihrem zehnjährigen Schnitt bleiben. Trotzdem stellen knapp 1,8 Mio. m² ein sehr gutes Resultat dar.  

Die starke Nachfrage in Verbindung mit den gestiegenen Baukosten hat die Mieten im Jahresvergleich in nahezu allen Märkten spürbar ansteigen lassen. Im Durchschnitt der Standorte hat die Spitzenmiete um gut 3 % zugelegt. Die stärksten Zunahmen verzeichneten München (7,50 €/m²; +7 %) sowie Berlin (7,50 €/m²) und Hamburg (6,55 €/m²), wo sie jeweils um rund 4 % angezogen haben. Bei den Durchschnittsmieten fiel die Steigerung mit im Schnitt knapp 4 % sogar noch höher aus. Hier weisen Köln mit rund 8 % sowie Leipzig und Berlin mit jeweils über 5 % die dynamischste Entwicklung auf.

Perspektiven

„Auch für das Jahr 2022 ist von einer sehr hohen Nachfrage und weit überdurchschnittlichen Flächenumsätzen auszugehen. Hierfür sprechen einerseits die skizzierten Branchentrends, die noch länger anhalten und für zusätzliche Nachfrageimpulse sorgen werden, andererseits die sich mit großer Wahrscheinlichkeit im Jahresverlauf beschleunigende Konjunkturerholung. Limitierender Faktor wird das Angebot bleiben, das nur unter Einbezug von noch mehr Brownfield-Entwicklungen die Nachfragezuwächse zumindest teilweise bzw. kurzfristig etwas ausgleichen könnte. Vor diesem Hintergrund spricht aus heutiger Sicht alles für ein weiter steigendes Mietpreisniveau“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/rekordumsatz-auf-dem-logistikmarkt-erreicht-neue-dimension

„Der starke Flächenumsatz verdeutlicht die trotz Corona-Pandemie und den damit verbundenen Unsicherheiten hohe Nachfrage nach Logistikflächen. Insbesondere der weiter expandierende Onlinehandel stellt einen der zentralen Nachfragetreiber im Marktgebiet der Domstadt dar. Auch zum Jahresende konnte ein deutlicher Nachfrageüberhang festgestellt werden, sodass nicht alle Gesuche vom Markt bedient werden konnten. Dass rund 53 % des Flächenumsatzes in Neubauten erzielt wurde, verdeutlicht einmal mehr die steigende Nachfrage nach Logistikflächen mit einer modernen Ausstattungsqualität“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Handelsunternehmen mit Bestmarke, Großabschlüsse im Mittelpunkt

Wie schon im Vorjahr basiert ein Großteil des Ergebnisses auf einer starken Performance der Handelsunternehmen. Mit einem Flächenumsatz von rund 151.000 m² steuert dieser Sektor rund 45 % zum Gesamtjahresresultat bei. In den vergangenen zehn Jahren konnte keine Branchengruppe einen höheren Flächenumsatz innerhalb eines Jahres erzielen. Verantwortlich für dieses außergewöhnliche Ergebnis zeichnet eine Reihe von Großdeals. Mit den Eigennutzerabschlüssen der Mode Logistik (50.000 m²) und Lekkerland (27.000 m²) sowie der Anmietung von Media Saturn (12.900 m²) können die Handelsunternehmen gleich drei der fünf größten Deals des Jahres vorweisen. Ebenso ein starkes sowie überdurchschnittliches Volumen erzielen Industrie– und Produktionsunternehmen mit einem Beitrag von knapp 27 %, wobei die Anmietung der WEG in Kerpen über 40.000 m² den bedeutendsten Deal dieses Sektors darstellt. Zwar konnten die traditionell starken Logistikdienstleister ihr Vorjahresergebnis absolut betrachtet steigern, bleiben jedoch mit einem Beitrag von knapp 22 % unterdurchschnittlich am Marktgeschehen beteiligt.

Die Analyse des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt eine für das Kölner Marktgebiet außergewöhnliche Verteilung. Mit einem Anteil von 35 % stellen Verträge ab 20.000 m² den größten Beitrag. Dass zudem alle Größenklassen ab 3.000 m² ein absolut betrachtet überdurchschnittliches Ergebnis erzielen, unterstreicht die dynamische Nachfrage über fast alle Marktsegmente hinweg.

Die dynamische Nachfrageentwicklung im Jahr 2021 bei gleichbleibend knappem Angebot hat zu einem weiteren Anstieg der Mietpreisniveaus geführt. Die Spitzenmiete, welche insbesondere für Flächen mit moderner Ausstattung im Stadtgebiet erzielt wird, hat gegenüber dem Vorjahr um weitere 20 Cent zugelegt und notiert zum Jahresende bei 5,80 €/m². Einen noch größeren Anstieg kann die Durchschnittsmiete verzeichnen, welche aktuell bei 4,90 €/m² und somit rund 8 % über dem Vorjahreswert liegt. Diese Entwicklung ist besonders auf den hohen Anteil des Flächenumsatzes von Neubauten sowie den deutlichen Nachfrageüberhang in diesem Marktsegment zurückzuführen.

Perspektiven

„Der Ausblick für den Kölner Logistikmarkt ist vor dem Hintergrund eines an Beschleunigung gewinnenden Wirtschaftswachstums und einer anhaltend hohen Nachfrage sehr gut. Auch von der Umstrukturierung der Lieferketten durch die Corona-Pandemie und dem anhaltenden Boom des E-Commerce sollte die Nachfrage weiter stimuliert werden. Deshalb ist auch für 2022 ein im langfristigen Vergleich überdurchschnittlicher Flächenumsatz absehbar. Trotz einiger Neubauentwicklungen ist eine spürbare Ausweitung des Angebots nicht zu erwarten. In der Konsequenz sind weiter steigende Mieten das momentan wahrscheinlichste Szenario, insbesondere in Verbindung mit steigenden Baukosten“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/der-koelner-logistikmarkt-boomt

„Ursächlich für die schwächere Bilanz sind jedoch keineswegs weniger Abschlüsse – die Zahl der erfassten Deals fiel sogar höher aus als 2020 – sondern ein deutlich niedrigeres durchschnittliches Volumen pro Vermietung von gut 10.000 anstatt 21.000 Quadratmetern. Umfangreiche Beiträge am Ergebnis hatten hierbei sowohl das Bestands- als auch das Neubausegment mit jeweils rund der Hälfte des Flächenumsatzes“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.   Bei den Neubauobjekten ist vor allem die Vermietung an den Full-Service-Dienstleister Hellmann Worldwide Logistics im neuen Logistikzentrum in Werne zu nennen (20.000 m²), das sich seit Ende April im Bau befindet. Nicht in Erscheinung getreten sind in den ersten sechs Monaten dagegen Eigennutzer, die im langjährigen Schnitt rund 29 % des Flächenumsatzes ausmachen.

Positionstausch an der Spitze: Logistiker vor Handel

Nachdem in den letzten Jahren im Branchenranking kein Weg an Handelsunternehmen vorbeigeführte, sind es zur Jahresmitte die Logistikdienstleister, die den Ton bei den Nachfragegruppen angeben. Mit rund 88.000 m² und einem Umsatzanteil von knapp 51 % erzielen sie in der absoluten wie auch in der relativen Betrachtung jeweils Ergebnisse, die sich deutlich über dem langjährigen Schnitt einordnen. Profitieren können sie neben dem Vertrag von Hellmann Worldwide Logistics hierbei von einigen weiteren Abschlüssen im mittleren Segment. Die Handelsunternehmen sind mit rund einem Drittel der Gesamtbilanz repräsentiert, wozu nicht zuletzt der Online-Supermarkt Picnic mit seinem vierten Fulfillment-Center in Deutschland beitragen konnte (16.700 m²). Das Trio komplettieren die Industrieunternehmen, die durch einzelne, eher kleinere Deals auf weitere gut 13 % kommen.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenkategorien zeigt deutlich, dass die Gesamtbilanz des Ruhrgebietes im Vorjahresvergleich lediglich durch das Fehlen von Großdeals schwächer ausfiel. Während die größte Klasse der Abschlüsse mit über 20.000 m² in der ersten Jahreshälfte unbesetzt blieb, konnten alle weiteren Segmente ihren Umsatz überdurchschnittlich steigern. Am deutlichsten fällt dies bei den Verträgen zwischen 12.000 und 20.000 m² ins Gewicht, die einen Anteil von 47 % erreichen und sich damit vor den Vermietungen zwischen 5.000 und 8.000 m² (knapp 31 %) und 8.000 und 12.000 m² (gut 22 %) einreihen.

Mieten stabil, Angebote eher im östlichen Ruhrgebiet

Nachdem sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten Ende 2019 spürbar zugelegt haben, zeigten sie sich seitdem auch im Zuge der Corona-Krise stabil. Die Höchstmiete liegt demzufolge weiterhin bei 4,90 €/m², die Durchschnittsmiete hat im Zwölf-Monats-Vergleich leicht um 5 % auf 4,30 €/m² zugelegt. Erzielt wird sie nicht nur in Duisburg, sondern auch im mittleren und östlichen Ruhrgebiet, wo sich vor allem der Kreis Unna zunehmend als wichtiger Nachfrageschwerpunkt etablieren konnte. Hierbei stellt sich die Flächenverfügbarkeit in den beiden angesprochenen Teilregionen unterschiedlich dar: Während die Angebotssituation in Duisburg als sehr angespannt zu bewerten ist, bietet insbesondere das östliche Ruhrgebiet noch einige spekulativ errichtete Neubauvorhaben, in denen noch Flächen verfügbar sind.

Perspektiven

„Auch wenn der Logistikmarkt Ruhrgebiet nach zwei Anstiegen in Folge keine weitere Steigerung des Volumens zum Halbjahr vermelden kann, ist dies kein Indiz für ein verhalteneres Marktgeschehen. Vielmehr sprechen die Umsatzsteigerungen abseits der Großdeals für die breite Nachfragebasis im Ruhrgebiet. Sollte hierzu dann im zweiten Halbjahr noch der ein oder andere „Bigdeal“ vermeldet werden können, ist ein Resultat im Bereich des langjährigen Durchschnitts von rund 440.000 m² nicht auszuschließen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

 https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/logistikmarkt-ruhrgebiet-gesunkenes-volumen-deal-anzahl-steigt

„Mit diesem neuen Allzeithoch wird zum einen unterstrichen, dass die Logistikbranche die Corona-Krise besser verkraftet hat als die meisten anderen Wirtschaftsbereiche, zum anderen auch langfristig von strukturellen Anpassungsprozessen profitieren wird. Zu nennen sind hier insbesondere die weiter rasant wachsende Bedeutung des E-Commerce und der City-Logistik sowie neue Anforderungen an Produktionsunternehmen. Die E-Mobilität, deren Ausbau ebenfalls zusätzliche Flächenbedarfe auslöst, ist nur ein prominentes Beispiel hierfür“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Große Logistikregionen treiben den Umsatz, aber nahezu alle Standorte profitieren

Erfreulich ist, dass die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) maßgeblich zum Umsatzsprung beitragen. Mit gut 1,58 Mio. m² haben auch sie eine Bestmarke aufgestellt und das Vorjahresergebnis um stolze 58 % übertroffen. Verantwortlich hierfür ist auch, dass in einigen Märkten das Angebot durch spekulative Projektentwicklungen etwas ausgeweitet wurde. Mit Ausnahme von Leipzig, wo nach dem Rekordumsatz des Vorjahres mit 187.000 m² (-10 %) das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten registriert wurde, konnten alle Standorte spürbar zulegen. An der Spitze stehen Frankfurt (333.000 m²; +44 %) und Hamburg (331.000 m²; +135 %), gefolgt von Berlin (250.000 m²; +91 %).  Auch Köln (148.000 m²; +202 %), München (138.000 m²; +30 %), Düsseldorf (111.000 m²; +59 %) und Stuttgart (85.000 m²; +31 %) können deutliche Zuwächse vorweisen.

Auch außerhalb der Top-Standorte hat der Umsatz zugelegt, wenn auch mit knapp 17 % etwas moderater. Besonders stark von der anziehenden Nachfrage haben die Regionen in der zweiten Reihe profitiert, also die 12 Logistik-Hubs, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen regelmäßig analysiert. Mit 869.000 m² konnten sie ihren Umsatz binnen Jahresfrist verdoppeln. Besonders dynamisch zeigten sich die Regionen Bremen, Münster/Osnabrück sowie Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach. Einen Rückgang verzeichnete dagegen das Ruhrgebiet. Nachdem dort im Vorjahreszeitraum das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten registriert wurde, liegt der aktuelle Umsatz mit 190.000 m² rund ein Drittel niedriger. 

Sowohl der Anteil der Neubauflächen (knapp 59 %) als auch die Beteiligung von Eigennutzern am Flächenumsatz (27 %) fällt unterdurchschnittlich aus. Ausschlaggebend für den im Vergleich zu den Vorjahren leicht gesunkenem Neubauanteil ist teilweise auch der Umstand, dass eine Reihe von Nutzern mit sehr kurzfristigen Flächenbedarfen gezwungenermaßen auf Bestandsflächen mit geringerer Qualität ausweichen musste, um aktuell bietende Geschäftsaktivitäten wahrzunehmen. Für den geringeren Eigennutzeranteil sind unterschiedliche Trends verantwortlich: Zu nennen sind hier beispielsweise die abnehmende Bereitschaft, langfristig Kapital zu binden (nicht zuletzt vor dem Hintergrund spürbar steigender Bau– und Grundstückskosten), andererseits aber auch der Wunsch, durch kürzere Vertragslaufzeiten bzw. Standortentscheidungen flexibler und schneller auf sich beschleunigende Trends struktureller Anpassungen reagieren zu können.

Erfreulich ist vor allem, dass die deutliche Umsatzsteigerung auf einer breiten Nachfragebasis fußt und nicht auf Sonderentwicklungen weniger Branchen zurückzuführen ist. Dass die Konjunktur wieder spürbar angesprungen ist, zeigt sich nicht zuletzt am Umsatzanteil der Logistikdienstleister, die mit gut 35 % in etwa auf ihrem langjährigen Niveau liegen und sich damit an die Spitze gesetzt haben. Nur hauchdünn geschlagen geben müssen sich Handelsunternehmen, die auf 34,5 % kommen. Wesentliche Treiber der starken Nachfrage des Handels sind der weiter wachsende E-Commerce, die positive Entwicklung des Lebensmittelhandels sowie die spürbar an Bedeutung gewinnende Last-Mile-Logistik. Aber auch Produktionsunternehmen sind mit knapp 24 % umfangreich am positiven Gesamtergebnis beteiligt und weiten ihre Kapazitäten aus, um neue Anforderungen und Herausforderungen in Angriff zu nehmen.

Mietpreise in mehreren Märkten gestiegen

Da die Logistikmärkte kaum negative Auswirkungen der Corona-Pandemie gespürt haben, überrascht es nicht, dass die Mietpreise tendenziell steigen. In mehreren großen Logistikregionen haben die Spitzenmieten in den letzten zwölf Monaten zugelegt. Den stärksten Anstieg verzeichnete Köln mit knapp 4 % auf aktuell 5,80 €/m², gefolgt von München mit knapp 3 % auf 7,20 €/m². Aber auch in Düsseldorf (6,10 €/m²), Hamburg (6,40 €/m²) und Leipzig (4,60 €/m²) zogen sie jeweils um rund 2 % an. Stabil zeigten sie sich dagegen in Berlin (7,20 €/m²), Frankfurt (7,00 €/m²) und Stuttgart (7,00 €/m²). Eine vergleichbare Entwicklung war auch bei den Durchschnittsmieten zu beobachten.

Perspektiven

„Vor dem Hintergrund der sich zunehmend verbessernden Rahmenbedingungen, sowohl was den Pandemieverlauf als auch die Konjunkturerholung betrifft, ist auch für das zweite Halbjahr von einer starken und tendenziell eher noch steigenden Nachfrage auszugehen. Als Zielmarke für den Jahresumsatz rückt deshalb die 7-Mio.-m²-Schwelle zunehmend in den Fokus. Ob sie nach 2018 das zweite Mal überschritten werden kann, bleibt aber noch abzuwarten und wird nicht zuletzt auch von der weiteren Angebotsentwicklung mitbestimmt werden“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/neuer-umsatzrekord-auf-den-logistikmaerkten

„Die hohe Marktdynamik spiegelt sich auch in der Anzahl von rund 40 Vertragsabschlüssen wider. Die Player sind definitiv in Bewegung und dies gilt auch für den Standort rund um die sich im Bau befindliche Gigafabrik von Tesla in Grünheide“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Einige Zulieferbetriebe haben jetzt Verträge im Umfeld der Gigafabrik geschlossen. Mit dem sehr guten Jahresauftakt hat sich Berlin einmal mehr an der Spitze der bundesweiten Standorte positionieren können. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Hamburg (129.000 m²) und Leipzig (128.000 m²).

Industrie- und Produktionsunternehmen führen im zweiten Jahr in Folge das Feld der Branchen zu Jahresbeginn an. Ihr Umsatz beläuft sich bis Ende März auf gut 58.000 m², darunter die Abschlüsse des Autozulieferers Gestamp (knapp 21.000 m²), SAS Autosystemtechnik (rund 17.500 m²) und Daimler (9.000 m²). Fast gleichauf liegen die weiterhin anmietungsstarken Logistikdienstleister mit einem Marktanteil von knapp 37 %. Sie präsentierten sich aktuell besonders im mittleren Größensegment aktiv. Ihr Ergebnis wurde in erster Linie von Transaktionen mit einer Fläche zwischen 4.000 und 10.000 m² getragen. Bis auf einen Abschluss in Hoppegarten sind die drittplatzierten Handelsunternehmen vor allem durch Mietvertragsabschlüsse unter 3.000 m² im Berliner Kerngebiet aufgefallen. Der Großteil der Abschlüsse geht dabei auf das Konto von Online-Händlern.

Ausgewogenes Anmietungsgeschehen, Nachfragedruck sinkt leicht

Die breite Basis, auf welcher der Berliner Logistikmarkt fußt, spiegelt sich im aktuellen Transaktionsgeschehen wider. Das Ergebnis wird von einer großen Zahl von Abschlüssen über alle Größenklassen hinweg getragen. Gegenüber dem Vorjahr gab es gleich zu Jahresbeginn 2021 mit dem Abschluss des Automobilzulieferers Gestamp im GVZ Großbeeren eine Transaktion jenseits der 20.000 m². Überdurchschnittlich stark ist das Resultat in der Größenklasse zwischen 8.001 und 12.000 m² mit vier Abschlüssen.

Weiterhin ist der Nachfragedruck dominierend im Berliner Marktgebiet, obwohl die jüngst fertig gestellten und spekulativ errichteten Flächen etwas Entlastung gebracht haben. Allerdings bleibt das Angebot im gesamten Marktgebiet besonders bei Flächen um die 3.000 m² knapp, und auch in den innerstädtischen Lagen stehen kurzfristig sehr wenig Objekte zur Verfügung. Vor diesem Hintergrund präsentieren sich die Mieten auf hohem Niveau stabil. Die Spitzenmiete notiert weiterhin bei 7,20 €/m². Berlin liegt damit gemeinsam mit München auf Platz eins der Rangliste. Die Durchschnittsmiete liegt im ersten Quartal 2021 bei 5,90 €/m². Nur in München ist das Niveau im Durchschnitt höher.  

Perspektiven

„Für das Transaktionsgeschehen zeichnet sich eine Stabilisierung auf überdurchschnittlich hohem Niveau ab. Zum einen dürfte sich der jetzt schon starke Onlinehandel weiter dynamisch entwickeln. Zum anderen haben bereits die vergangenen Monate gezeigt, dass der Bau der Tesla Gigafabrik in Grünheide zusätzliche Nachfrage generiert hat und noch generieren dürfte. Flächen im weiteren Umfeld des Tesla-Standorts sind gefragt und nicht jedes Flächengesuch konnte bis jetzt erfüllt werden. Entsprechend ist es wenig verwunderlich, dass neue spekulative Entwicklungen im Marktgebiet jetzt in die Realisierungsphase gehen. Eine umfangreiche Angebotsausweitung zeichnet sich jedoch nicht ab. Die Mieten dürften auf ihrem aktuell hohen Niveau stabil bleiben“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/sehr-starker-jahresauftakt-auf-dem-berliner-logistikmarkt

„Somit hat das Anmietungsgeschehen im von der Corona-Pandemie geprägten Jahr 2020 in der zweiten Jahreshälfte nach zwei schwächeren Auftaktquartalen deutlich Fahrt aufgenommen. Bereits das dritte Quartal war mit 53.000 m² Flächenumsatz überdurchschnittlich stark ausgefallen. Das Gesamtjahresergebnis von 216.000 m² liegt gut 7 % über dem zehnjährigen Durchschnitt und rund 54 % über dem Vorjahresergebnis“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Dem bundesweiten Trend folgend waren Handelsunternehmen auch im Kölner Marktgebiet im Jahr 2020 besonders anmietungsstark. Nachdem sie im Vorjahr mit gut 8.000 m² Flächenumsatz kaum ins Gewicht fielen, lag der nun von ihnen getätigte Flächenumsatz von 84.000 m² knapp 37 % über dem 10-Jahresdurchschnitt und ihr Marktanteil bei 39 %. Neben der großflächigen Projektanmietung eines E‑Commerce-Unternehmens über gut 37.000 m² waren es vor allem Abschlüsse zwischen 7.000 und 9.000 m², die zu diesem sehr guten Ergebnis beigetragen haben. Die Anmietungsleistung der Logistikdienstleister lag mit 67.000 m² exakt auf Vorjahresniveau. Das solide Ergebnis verfehlte aber den langjährigen Branchendurchschnitt um knapp 17 %, was nicht zuletzt auch dem Umstand geschuldet sein könnte, dass manche E-Commerce- und Handelsunternehmen nun ihre eigenen Logistikkapazitäten auf- und ausgebaut haben. Ein leicht überdurchschnittliches Ergebnis haben Unternehmen der Branche Industrie/Produktion mit gut 45.000 m² abgeliefert. Ins Gewicht fiel hier vor allem die 18.000 m² Anmietung des Automobilzulieferers Marelli. 

Erste Großanmietung über 35.000 m² seit 2016, Mieten im Aufwärtstrend

Erstmals seit 2016 wurde im Kölner Marktgebiet wieder eine Großanmietung jenseits der 35.000-m²-Schwelle getätigt. Die oben bereits genannte Projektanmietung von gut 37.000 m² ist alleinverantwortlich für die 17 % Marktanteil von Verträgen mit mehr als 20.000 m² Mietfläche. Mit 33.000 m² fiel der Flächenumsatz der Größenklasse 12.001-20.000 m² exakt auf Vorjahresniveau und leicht über dem langjährigen Mittel aus. Demgegenüber wurde eine neue Bestmarke von 76.000 m² in der Größenklasse 8.001-12.000 m² mit insgesamt 8 Verträgen registriert.

Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Jahresende 2019 um knapp 4 % auf 5,60 €/m² gestiegen. Mit gut 2 % fiel der Anstieg bei der Durchschnittsmiete etwas moderater aus. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete werden auf dem aktuellen Niveau seit Q2 2020 registriert. Während für die Höchstmiete eine Seitwärtsbewegung für 2021 erwartet wird, zeichnet sich bei der Durchschnittsmiete ein weiterer Anstieg ab. Es ist vor allem die anhaltende Angebotsknappheit, die das Mietniveau unter Druck setzt. Im Jahr 2020 wurde ein Flächenumsatz von gut 88.000 m² in Projekten oder Flächen im Bau getätigt, was einmal mehr den Mangel an modernen Flächen im Bestand unterstreicht.  

„Die Flächennachfrage dürfte 2021 im Kölner Marktgebiet weiter auf hohem Niveau bleiben, und ein Ergebnis leicht über Vorjahresniveau liegt durchaus im Rahmen der Möglichkeiten. Zum einen zeichnet sich mit steigender Impfquote und dem perspektivischen Verlassen des Lockdowns eine gesamtwirtschaftliche Erholung ab, zum anderen wurde bereits zum Jahresende 2020 eine weiterhin hohe Flächennachfrage aus dem Bereich E-Commerce registriert“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

„Während das Jahr 2019 vor allem von Angebotsmangel geprägt war, bei dem die hohe Nachfrage nicht entsprechend umgesetzt werden konnte, waren 2020 die Auswirkungen der Corona-Pandemie in der Hansestadt zu spüren. Nach einem sehr niedrigen Umsatz im zweiten Quartal mit 38.000 m² trugen im dritten Quartal einige Eigennutzer-Baustarts zu einem hohen Ergebnis bei — zu nennen ist hier allen voran Rewe mit 86.500 m² in Henstedt-Ulzburg. Zum Jahresende zog die Nachfrage wieder stärker an, sodass insgesamt ein gutes Resultat erreicht wurde“ sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes zeigt ein für Hamburg ungewöhnliches Bild. Mit knapp 47 % belegen Handelsunternehmen mit großem Abstand die Spitzenposition. Neben Rewe in Henstedt-Ulzburg hat auch der Neubau des Nuss– und Trockenfrüchtespezialisten Omnitrade Handelsgesellschaft in Siek mit knapp 30.600 m² einen erheblichen Beitrag zu diesem überdurchschnittlichen Ergebnis geleistet. Die sonst in der Regel sehr nachfragestarken Logistikdienstleister liegen mit gut 26 % auf dem zweiten Platz und erzielen damit einen Flächenumsatz, der deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Hier spiegelt sich der vor allem im zweiten Quartal stark zurückgegangene Hafenumschlag sowohl des Im- als auch des Exports wider, der insbesondere aus dem Runterfahren wichtiger Wirtschaftsbereiche und einer schwächeren Konsumnachfrage resultierte.

Großabschlüsse dominieren

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen wird von Großabschlüssen ab 20.000 m² mit knapp 41 % dominiert. In absoluten Zahlen ist dieser Wert das zweithöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre und fast doppelt so hoch wie der Durchschnitt. Neben Rewe und Omnitrade zählen dazu Airbus in Finkenwerder (30.600 m²) sowie die beiden Logistikdienstleister Mickeleit (28.400 m²) und Kropp & Co. (22.500 m²). Während die Kategorie 12.000 bis 20.000 m² mit fast 12 % ungefähr im Bereich des langjährigen Mittels liegt, bleiben die kleineren Segmente in absoluten Zahlen darunter.

Nachdem der Flächenumsatz in den letzten Jahren häufig auch durch ein fehlendes Angebot im Marktgebiet limitiert wurde, stehen aktuell in einigen Lagen wieder vermehrt Bestands– und auch Neubauflächen zur Verfügung. Dabei sind gerade im Bereich des Hafens moderne Flächen sehr gefragt. Im Gegensatz dazu sind in Billbrook und Allermöhe größere Flächen schon ab unter 5.000 m² weiterhin Mangelware. Hier und in den älteren Hafengebieten könnten durch Nachverdichtungen und Brownfield-Entwicklungen noch Flächenpotenziale gehoben werden. Das Mietpreisniveau hat sich im Jahresverlauf nicht verändert. Die Spitzenmiete notiert weiterhin bei 6,30 €/m² und wird in zentralen Hafenlagen erzielt. Die Durchschnittsmiete liegt bei 4,95 €/m².

Perspektiven

„Der Hamburger Logistikmarkt ist eng mit den im Hafen umgeschlagenen Warenströmen verzahnt, woraus in der Regel eine hohe Nachfrage von Logistikdienstleistern resultiert. Darüber hinaus spielt aber auch in der Hansestadt der zunehmende Flächenbedarf von Handelsunternehmen eine immer größere Rolle. Und auch seitens der Industrie besteht beispielsweise in den Segmenten Automotive und Luftfahrt Umstrukturierungs– und damit Flächenbedarf. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht unrealistisch, dass auch 2021 wieder ein Flächenumsatz in einer ähnlichen Größenordnung wie in den letzten Jahren erzielt werden kann“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/spuerbare-belebung-auf-dem-hamburger-logistikmarkt-zum-jahresende